Eine beliebte Anlageform sind Wohnungen in Wien. Erträge aus Vermietung und Verpachtung gelten gemeinhin als passives Einkommen. Wer schon einmal selbst eine Wohnung vermietet hat weiß, passives Einkommen ist Miete leider Gottes bei Weitem nicht. In diesem Beitrag möchte ich euch zeigen, wie ich in Immobilien in Wien investiere, nach welchen Kriterien ich auf der Suche nach Immobilien bin und worauf du achten musst, wenn du eine Wohnung in Wien kaufen willst.
Anlegerwohnung in Wien kaufen
Weit verbreitet ist das Modell der sogenannten Anlegerwohnungen in Wien. Diese werden typischerweise von Bauträgern angeboten, es handelt sich um Neubauten, die oft auch provisionsfrei zu bekommen sind. Sie sind meist gut aufgeteilt, nagelneu und für die Vermietung maßgeschneidert. Das Anleger-Modell bedeutet, dass du die Wohnungen mit Umsatzsteuer-Abzug kaufst und dann die bezahlte Vorsteuer – vereinfacht gesagt – mit der Umsatzsteuer, die du bei deinen Mieten verrechnest, gegenrechnen kannst. Das klingt erstmal kompliziert, ist es aber nicht. Dein Steuerberater kümmert sich um die Umsatzsteuervoranmeldung und die Sache macht keine großen Umstände. Doch jetzt kommt das aus meiner Sicht große Aber: Umsatzsteuer müsstest du bei Mieten nur verrechnen, wenn du entsprechend hohe Mieteinnahmen hast, nämlich über 35.000 Euro netto pro Jahr. Das ist eine Summe, auf die Klein-Investoren normalerweise nicht kommen.
Wie wirkt sich das aus? Angenommen du vermietest eine Wohnung, am freien Markt kannst du eine Bruttomiete inklusive Betriebskosten (BK) von 700 Euro erzielen. Nehmen wir an, die BK liegen bei 100 Euro. Hast du die Wohnung als Anlegerwohnung gekauft und vermietest sie somit mit Umsatzsteuer, verrechnest du deinem Mieter also eine entsprechend niedrigere Nettomiete. Schließlich kommt zur Nettomiete, die an dich geht, noch die Umsatzsteuer hinzu, die an das Finanzamt geht – zumindest ab dem Zeitpunkt, wo du nichtmehr mit Vorsteuer „gegenrechnen“ kannst. Hinzu kommt, dass du deinen Steuerberater für die Erstellung der Umsatzsteuervoranmeldung und Jahresmeldung bezahlen musst. Mir persönlich ist dieses Modell deshalb, zumindest bisher, zu umständlich.
Welche Wohnungen als Investment kaufen?
Welche Wohnungen eignen sich, um Geld zu verdienen? Wenn du dir diese Frage stellst musst du überlegen, welchen Plan du verfolgen möchtest. Kaufen und lange behalten und vermieten? Oder kaufen und rasch wieder verkaufen? Abhängig davon, was du vor hast, kommen ganz unterschiedliche Objekte in Frage. Grundsätzlich ist zu beachten, dass du bei Altbauwohnungen und Wohnungen, die von gemeinnützigen Bauträgern errichtet wurden, gesetzliche Vorgaben dazu hast, wie hoch die Miete sein darf. Vereinzelt gibt es auch andere Gebäude, bei denen das der Fall ist (Sonderfälle wie z.B. Häuser die nach dem Krieg eine „Wiederaufbau-Förderung“ erhalten haben, etc.). Kläre also immer vorab, ob ein Objekt frei vermietbar ist, angemessene Miete verlangt werden darf oder nur der Richtwertzins – oder im Extremfall ein anderer Preis, etwa, wenn die Wohnung dem Gemeinnützigkeitsgesetz unterliegt.
Wenn du überlegst in Immobilien zu investieren, musst du dich vorab also mit juristischem Basiswissen beschäftigen. Welche Immobilie darfst du wie teuer vermieten? Genauso kannst du nicht einfach jede Wohnung touristisch nutzen und via Airbnb vermieten. Zum Thema der kurzfristigen Vermietung von Wohnungen werden ich noch einen eigenen Blogartikel veröffentlichen, deshalb gehe ich an dieser Stelle nicht näher darauf ein. Lieber möchte ich euch in diesem Beitrag zeigen, wie ich selbst vorgehe.
Eigentumswohnung in Wien verkaufen oder vermieten
Ich habe bislang in Wien mehrere Wohnungen gekauft und gleich wieder verkauft und ebenso mehrere gekauft und vermietet. Dabei musste ich einiges miterleben und durfte viel lernen. Vorab zum erfreulichen Teil: bislang habe ich mit jeder Wohnung gutes Geld verdient.
Wohnungen kaufen und verkaufen
Beim Ankaufen und Verkaufen von Immobilien musst du beachten, dass diese Aktivität sehr schnell als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird. Dann hast du nicht den begünstigten Steuersatz der Immobilienertragssteuer (30% auf den Verkaufsgewinn), sondern musst den Gewinn mit deinem sonstigen Einkommen versteuern, sprich mit der progressiven Einkommenssteuer. Dementsprechend macht es Sinn, wenn du dich auf den An- und Verkauf konzentrieren willst, dies gleich über eine eigene GmbH abzuwickeln. Habe ich anfangs nicht getan – war nicht sonderlich klug, macht es also bitte besser.
Eine Wohnung konnte ich sehr günstig kaufen, die Verkäufe wollten sie so schnell als möglich los werden. Wie bekommst du hier ein Schnäppchen? Du verstehst, was die Verkäufer wollen! In diesem Fall war das: möglichst wenig Aufwand und möglichst schnelles Geld. Ich habe ihnen also gesagt, sie können alles in der Wohnung lassen und ich kann rasch zahlen, was ich dann mit Ach und Krach auch hinbekommen habe. Die Bank hatte große Bauchschmerzen, da es mein erster Immobilienkauf war. Die Verkäufer haben mich beim Wort genommen und sie haben alles in der Wohnung gelassen – selbst die angefangene Wasserflasche stand noch rum.
Dann gilt: Immobilien kaufen und verkaufen ist Arbeit, macht euch also die Hände schmutzig. Ich habe diese Wohnung tagelang entrümpelt und geputzt, durchgelüftet und Bürokratie ohne Ende erledigt. Und sie dann mit saftigem Gewinn sehr schnell weiterverkaufen können. Was dazu nötig ist sind starke Nerven, viel Arbeitseinsatz und Geduld, um das richtige Objekt zu finden.
Andere Wohnungen die ich wieder verkauft habe, habe ich zuerst gekauft, vermietet und sie dann weiterverkauft, einfach weil sich die Immobilienpreise gut entwickelt haben und ich den Drang hatte, wieder neue Projekte anzugehen.
Wohnungen in Wien vermieten
Beim Kaufen und Vermieten sieht die Welt wieder anders aus. Hier gibt es verschiedene Strategien:
- Kaufen und langfristig passiv vermieten à niedrigere Rendite, weniger Arbeit
- Kaufen und mittelfristig vermieten à höhere Rendite, mehr Arbeit
- Kaufen und kurzfristig vermieten à Touristische Nutzung muss erlaubt sein, viel Arbeit, gute Rendite
Diese verschiedenen Modelle sehen wir uns nun überblicksartig an.
Wohnung langfristig vermieten
Je nach dem, was du vor hast, musst du das passende Objekt finden. Wenn du eine Wohnung kaufen und sie langfristig vermieten möchtest, brauchst du eine frei vermietbare Wohnung. Das heißt, du kannst den Mietzins selbst festlegen. Dazu ist es nötig, eine Neubauwohnung zu kaufen. Im Idealfall hast du einen zuverlässigen Mieter und keine Reparaturen, dann brauchst du dich länger nicht um die Wohnung zu kümmern und erhältst einfach deine monatlichen Mieteinnahmen.
Wohnung mittelfristig vermieten
Ich vermiete meine Wohnungen derzeit alle mittelfristig. Was bedeutet das? Im Mietrechtsgesetz (MRG) gibt es eine Ausnahme, die sinngemäß besagt, dass es Menschen möglich sein muss eine Wohnung für 3-6 Monate zu mieten, wenn sie wegen Beruf oder Ausbildung vorübergehend umziehen. In diesem Fall ist der Richtwertzins (so nennt man die sehr niedrige, im Altbau erlaubte Miete) nicht anzuwenden und die kurze Befristung ist gestattet. Gleichzeitig befinden wir uns nicht im touristischen Bereich (Derzeit! Hier sind gesetzliche Änderungen in Kürze möglich). Das ist mir wichtig, da ich mich nicht mit Bürokratie rund um Ortstaxen beschäftigen will.
Der Vorteil der mittelfristigen Vermietung liegt aus meiner Sicht darin, dass Menschen, die vorübergehend zum Arbeiten nach Wien kommen, die meiste Zeit im Büro verbringen. Die Abnutzung der Wohnung ist also überschaubar und oft zahlen die Unternehmen die Mieten. Ich muss also billiger vermieten, als ein Hotelzimmer, aber wesentlich teurer, als bei einer „normalen“, langfristigen Vermietung.
Die Kehrseite: Die Wohnung muss komplett möbliert werden, es gibt Kommunikationsaufwand, Buchhaltung muss erledigt werden, Schlüssel müssen übergeben werden und wenn auch nur die Mikrowelle kaputt ist, muss ich mich darum kümmern, nicht der Mieter. Passives Einkommen ist das also eindeutig nicht. Ich setze also etwas mehr Kapital (Möblierung etc.) und Zeit ein, erhalte in Summe dafür aber auch eine höhere Rendite. Für mich lohnt sich dieses Modell bislang. Warum genau, erkläre ich in einem eigenen Blogartikel, denn dieses Modell funktioniert nicht einfach mit jeder Wohnung gleich gut.
Kurzfristige Vermietung von Wohnungen in Wien
Eine Wohnung in Wien kurzfristig, also zu touristischen Zwecken, vermieten, interessiert mich persönlich nicht. Die Erträge mit hohen Mieten pro Tag über die bekannten Portale wie AirBnB sind verlockend, aber der laufende Aufwand passt nicht in mein Konzept. Von Bettwäsche wechseln bis hin zu häufigen Übergaben, der ständige Druck der Bewertungen und dann auch noch die Tourismusabgabe in Form der Ortstaxe sind aus meiner Sicht zu umständlich. Hinzu kommt, dass die touristische Vermietung erlaubt sein muss – das kann z.B. im Wohnungseigentumsvertrag festgehalten werden. Die Zustimmung der anderen Eigentümer ist nötig, was de facto unmöglich oder nur mit enormen Aufwand machbar ist, wenn es nicht im Wohnungseigentumsvertrag festgehalten wurde.
Immobilien in Wien – meine Strategie
Kurz zusammengefasst: Ich kaufe möglichst kleine Wohnungen, die Schwächen haben. Also z.B. an einer lauten Straße sind oder im Erdgeschoß liegen. Diese Suche ich mir gezielt bei Bauträgern. So bekomme ich die Wohnung als Erstbezug – ist in den ersten Monaten etwas kaputt, rufe ich also den Bauträger an und er muss sich darum kümmern. Gleichzeitig sind die Preise für diese Wohnungen (Erdgeschoß, sehr klein, laute Lage etc.) am besten verhandelbar. Der Einkaufspreis ist wegen dieser Nachteile also vergleichsweise niedrig. Ich möbliere diese Wohnungen einfach, aber stilvoll und zeitlos und vermiete sie mittelfristig. Menschen, die für vier, fünf Monate nach Wien kommen haben kein Problem damit, in dieser Zeit an einer lauteren Ecke zu leben, ist ja nur vorübergehend. Genauso egal ist ihnen, ob die Wohnung nur 25 Quadratmeter hat, während jemand, der dauerhaft hier wohnt, großen Wert auf jeden zusätzlichen Quadratmeter legen würde.
So ergibt sich die Kombination aus guten Einkaufspreisen und relativ hohen Mieten. Genau darauf bin ich aus und genau nach diesen Chancen suche ich passende Objekte. Ob diese Strategie zu dir passt, musst du selbst entscheiden, denn sie erfordert viel Geduld und mehr Arbeitseinsatz als bei langfristiger Vermietung.