Rendite einer Immobilie berechnen

Die Rendite einer Immobilie berechnen ist wohl eine der wichtigsten Grundlagen, wenn du überlegst in Wohnungen zu investieren. Wie berechnet man die Immobilienrendite?

Tools zur Kalkulation von Immobilienkäufen gibt es mehr als genug. Aber muss es wirklich so kompliziert sein? Ich zeige dir, wie einfach du die Rendite einer Wohnung wirklich berechnen kannst. Über meinen vorletzten Immobilienkauf in Wien habe ich kürzlich auch schon geschrieben.

Wann rentiert sich ein Immobilienkauf?

Grundsätzlich gehe ich für mein Beispiel davon aus, dass du eine Immobilie als Investment kaufen, also vermieten, willst. Um mit Immobilien Geld zu verdienen gibt es unterschiedliche Strategien. Ich widme mich hier der klassischen „Buy and hold Methode“. Die Ausgangssituation lautet also: Du kaufst eine Immobilie, finanzierst sie teilweise per Kredit, vermietest sie und hältst sie langfristig im Bestand.

Ich werde dich nun durch die einzelnen Schritte führen, welche die Grundlage für die Kalkulation der Rentabilität einer Immobilie bilden.

Finanzierung für Immobilienkauf

Als ersten Schritt gilt es die Finanzierung der Immobilie abzuklären. Auch ohne ein ganz konkretes Objekt im Blick zu haben, geben dir Banken Indikationen dazu, wie hoch der Zinssatz sein wird, den du bei ihnen bekommen kannst. Beachte außerdem immer die Nebenkosten, da Banken hier sehr unterschiedlich hohe Gebühren verlangen. Zu diesem Zeitpunkt kannst du dir auch bereits überlegen, ob du den Immobilienkauf mit einer Fixzinsvereinbarung abwickeln willst. Das bedeutet, dass der Immobilienkredit dann z.B. eine Laufzeit von 30 Jahren hat und davon 20 Jahre lang ein fix vorab vereinbarter Zinssatz gilt.

Immobilienkredit mit fixem Zinssatz

Welche Vorteile und Nachteile hat ein Immobilienkredit mit fixen Zinsen? Das Grundprinzip ist einfach: Fixe Zinsen bringen dir Planungssicherheit. Sie sind dafür etwas höher als die derzeit extrem niedrigen variablen Zinsen angesiedelt. Im Prinzip sind sie also ein Tool zur Absicherung deiner Finanzierungskosten. Momentan sieht es zwar nicht so aus, als würde das allgemeine Zinsniveau rasch wieder deutlich steigen, doch wer weiß schon, wie die Welt in ein paar Jahren aussieht?

Ich persönlich zahle lieber etwas höhere Fixzinsen bei der Finanzierung einer Immobilie und weiß dafür schon heute ganz exakt, welchen Betrag ich der Bank z.B. Ende Jänner in 14 Jahren als Rate überweisen muss. Die Sicherheit ist mir den Aufpreis wert, weil jede Immobilie somit stabiler kalkulierbar ist.

Finanzierungskosten und Immobilien-Rendite

Der erste Schritt ist, die einmaligen Kosten der Finanzierung aufzustellen. Dazu gehören alle Bearbeitungsgebühren, Eintragungskosten und andere Kredit-Nebenkosten, für die sich Banken kreative Namen überlegen. Zusätzlich zu diesen Kosten ist der fixe Effektivzinssatz für mich entscheidend. Dieser kann z.B. bei 1,5 Prozent p.a. liegen.

Mein Ansatz sieht vor, dass ich am Ende der Fixzinsperiode den gesamten Restbetrag des Kredites vollständig bezahlen können will. Sollte die Fixzinsperiode enden und die Kreditzinsen gehen durch die Decke, will ich nicht auf die Finanzierung angewiesen sein, sondern flexibel den Restbetrag zahlen und somit nie in die Phase der variablen Verzinsung kommen.

Immobilienkredit kalkulieren

Ich muss also den Immobilienkredit kalkulieren und beantworte dazu folgende Fragen:

• Wie hoch sind die einmaligen Finanzierungskosten?
• Wie sieht der laufende Cashflow während der Fixzinsperiode aus? (Tilgung + Zinsen + Kontoführungsgebühren)
• Wie hoch ist der Restbetrag, den ich am Ende der Fixzinsperiode angespart haben will, um den Kredit frühzeitig rückzahlen zu können?

Diese drei Fragen musst du beantworten, wenn du meine Vorgehensweise nutzen willst. Dazu brauchst du keine großen Rechnungen anstellen, denn diese Unterlagen stellt dir die Bank übersichtlich aufbereitet zur Verfügung. Im nächsten Schritt sehen wir uns an, wie diese Kosten gedeckt werden können.

Rendite einer Immobilie berechnen – Kalkulation

Kommen wir nun zum Kern der Sache: Die Rendite einer Immobilie berechnen! Das Gute vorab: Meiner Meinung nach brauchst du dazu keine komplexen Tools, sondern nur einen Taschenrechner oder ein fittes Hirn, um eine grobe Kalkulation der Rendite einer Immobilie anzustellen.

Du kennst den Kaufpreis, addierst 10 Prozent für die Kaufnebenkosten und rechnets auch die Fixkosten der Finanzierung gleich hinzu, so du diese bereits abschätzen kannst. Dann schätzt du ein, wie hoch die Netto-Monatsmiete sein wird, die du mit dieser Immobilie erzielen kannst. Diese multiplizierst du mit 12, um die Netto-Jahresmiete zu erhalten. Dann gilt: besser abrunden oder ein paar Prozent abziehen, falls es zu Leerstand kommt oder etwas zu reparieren ist.

Die Jahresnettomiete dividierst du durch die gesamten Anschaffungskosten. Diesen Wert nimmst du dann noch Mal hundert, damit du direkt die Prozentzahl der Nettorendite vor Augen hast.

Noch einfacher lässt sich die Berechnung der Rendite einer Immobilie mit einem Beispiel erklären.

Rendite einer Immobilie berechnen – Beispielrechnung

Nehmen wir an, du willst eine Kleinwohnung für 100.000 Euro kaufen. Die Kaufnebenkosten betragen 10 Prozent, außerdem weißt du, dass deine Bank dir für die Finanzierung etwa 2.000 Euro in Rechnung stellen wird. Die Anschaffungskosten liegen somit bei 112.000 Euro – grob überschlagen, ohne Detailberechnungen.

Die erzielbare Nettomiete der Wohnung schätzt du auf 400 Euro pro Monat. Pro Jahr ergibt das 4.800 Euro. Du rechnest also: 4.800 / 112.000 = 0,043 x 100 = 4,3% Nettorendite. Nachdem es bei unserer Beispielimmobilie etwas Leerstand-Risiko gibt, nimmst du in deiner ersten Überschlagsrechnung besser nur 4% als Ergebnis an.

Rendite einer Immobilie – Erklärung

Was sagt uns das Ergebnis der 4% jetzt konkret? Wann hat eine Immobilie eine gute Rendite? Die Antwort lautet: Es kommt ganz darauf an… Die Grundregel ist einfach, dass typischerweise bessere Lagen weniger Risiko bergen und daher die Preise so sind, dass Renditen geringer ausfallen. In schlechteren Lagen sind die Renditen bei Vermietung im Schnitt höher, dafür kann es passieren, dass Immobilien auch einmal etwas länger leer stehen. Eine „gute Rendite“ ist bei Immobilien also sehr relativ und hängt auch von der Strategie für dein Immobilien-Investment ab. Wer bereit ist Zeit zu investieren, kann die Immobilien kurzfristig vermieten (so das legal möglich ist), woraus sich mehr Arbeit, aber auch höhere Renditen ergeben. Wer hingegen möglichst passiv agieren will kann sich mit etwas weniger Rendite zufriedengeben und dafür weniger Mühe machen.

Cashflow aus Immobilien-Investments

Beachten musst du, dass der Cashflow der Immobilie so hoch ist, dass er die Kosten der Finanzierung, Reparaturen und die Zuweisung zu den Rücklagen für das Gebäude, abdeckt. Es sollte nach Abzug dieser Beträge zumindest ein kleiner Überschuss bleiben. Dieser kann dann, um auf den vorherigen Abschnitt anzuknüpfen, angespart werden, um später für eine frühzeitige Tilgung des Kredites nach Ablauf der Fixzinsphase genutzt zu werden.

Für mich persönlich ist die Kalkulation so, dass die Rendite in Relation zu anderen Wohnungen in selber Lage besser sein muss. Sprich, entweder die Vermietbarkeit ist besser (z.B. wegen besonderer Ausstattungsmerkmale) oder das Preis-Leistungs-Verhältnis beim Einkauf der Immobilie ist besser als der Durchschnitt. So ist sichergestellt, dass sich der Immobilienkauf für mich – hoffentlich – lohnen wird.

Immobilien mit hoher Rendite finden

Wie findet man eine Immobilie mit hoher Rendite? Meine Erfahrung: Geduld. Kauft nicht die erstbeste Wohnung, nur endlich in Immobilien investiert zu haben. Wartet aber auch nicht für immer, achtet also auf ein gutes Mittelmaß aus Geduld und Angriffslust.

Ich persönlich kaufe Immobilien in guter, aber nicht perfekter Lage, die immer irgendeinen kleinen Nachteil haben. Das kann eine laute Straße sein oder auch die Lage im Erdgeschoß. Ich vermiete die Immobilien vollmöbliert für 3-6 Monate. Immer auf legale Weise und nie touristisch. Grundlage ist eine Ausnahme im MRG, die eine so kurze Befristung erlaubt, wenn es sich um einen vorübergehenden Ortswechsel wegen Beruf oder Ausbildung handelt. Wer für ein paar Monate nach Wien kommt, hat kein großes Problem damit an einer etwas lauteren Straße zu leben. Die kleinen Nachteile werden in Kauf genommen, weil dafür die Ausstattung stimmt, die Buchung sehr einfach ist und die Preise in Ordnung sind. So ergibt sich ein vergleichsweise niedriger Einkaufspreis und eine Rendite, die etwas über jener der langfristigen Vermietung liegt. Gegenrechnen muss ich, dass ich etwas Zeit investieren muss.

Außerdem kaufe ich ausschließlich Kleinwohnungen mit ca. 25 – 35m² Fläche. Wenn die mittelfristige Vermietung einmal nichtmehr läuft, finden sich hier immer noch Studierende, die einziehen möchten. Bei der Kalkulation beachte ich, dass selbst im Worst Case, wenn ich also langfristig an eine Einzelperson vermiete, noch immer alle Kosten der Finanzierung und sonstige Fixkosten gedeckt sind. Dank der Immobilienfinanzierung mit dem fixen Zinssatz lässt sich das einfach kalkulieren.

Immobilien Rendite berechnen – Abschreibung und Steuern

Die von mir beschriebene, sehr einfache Methode, um die Rendite einer Immobilie schnell zu berechnen, berücksichtigt keine Details. Sie kann als erste schnelle Rechnung dienen, wenn du dir Immobilien-Inserate ansiehst und gerade eine passende Investment-Immobilie als Anlage suchst. Wenn es ernst wird und du ein konkretes Projekt im Auge hast, geht es an die detaillierten Berechnungen.

Neben der Cashflow-Kalkulation und der Berechnung der Rendite der Immobilie musst du nun die exakten Kredit-Konditionen kennen. Außerdem müssen die Abschreibungen berücksichtigt werden. Diese sind normalerweise, wenn gerade nicht Covid-19 herrscht, bei 1,5% vom Grundwert der Immobilie, zusätzliche Ausstattung wie z.B. die Küche können schneller abgeschrieben werden. Die Abschreibung verringert deinen Gewinn und somit deine Steuerberechnungsgrundlage. Schließlich müssen die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung korrekt versteuert werden. Wenn du als Privatperson Immobilien vermietest, kommt der progressive Einkommenssteuersatz für die Versteuerung von Mieteinnahmen in Österreich zur Anwendung. Steuerlich absetzbar sind die bezahlten Kreditzinsen für die Immobilie. Die Tilgung für den Immobilienkredit ist hingegen nicht steuerlich anrechenbar.

Du brauchst dir selbst keine Mühe machen die bezahlten Kreditzinsen für ein Jahr auszurechnen. Die finanzierende Bank stellt dir für das Finanzamt eine Übersicht bereit. Mit diesen Daten ermittelst du dann deinen rechnerischen (die Abschreibung ist ja kein realer Cashflow, sondern wir nur kalkuliert) Gewinn, der (abzüglich eines möglichen Freibetrages) als Steuerbemessungsgrundlage dient.

Immobilien Rendite berechnen – Fazit

Die Rendite von Immobilien berechnen ist grundsätzlich einfach möglich. Zumindest eine erste, überschlagsmäßige Rechnung schaffst du ohne Taschenrechner oder zumindest ohne Excel-Kalkulation. Selbstverständlich muss nicht nur die Einnahmenseite, sondern auch die Ausgabenseite beachtet werden. Das heißt, abseits der theoretischen Netto-Rendite der Wohnung musst du den Cashflow berechnen. Dabei müssen Finanzierungskosten und sonstige laufende Kosten beachtet werden. Das Risiko, dass die Anlegerwohnung einmal leer steht, ist ebenfalls kalkulatorisch zu erfassen. In Summe ist die Kalkulation, ob sich eine bestimmte Immobilie als Investment lohnt oder nicht, sehr einfach zu erledigen.

Überlegst du noch, welche Alternativen zu Immobilien-Investments es gibt?
Dann lies dir als nächstes meinen Erfahrungsbericht zu ETF-Investments durch! 🙂