Eine Altbauwohnung in Wien kaufen ist für viele Investoren auf den ersten Blick keine gute Idee. Neubauwohnungen sind frei vermietbar, bei Altbauwohnungen gilt fast immer das Mietrechtgesetz (MRG). Warum eine Altbauwohnung als Investment trotzdem spannend sein kann, fasse ich für dich zusammen.
Wie viel Miete ist im Altbau erlaubt?
Im österreichischen MRG ist geregelt, dass bei Altbauwohnungen nicht einfach irgendeine beliebige Miete verlangt werden darf.
Was bedeuten „Kategorien“ im MRG?
Das MRG unterteilt die Wohnungen je nach ihrer Art in verschiedene Kategorien (A bis D, Geschäftsräume extra). In der Kategorie D, der schlechtesten Einstufung einer Wohnung im MRG, wird noch zwischen „brauchbar“ und „unbrauchbar“ unterschieden. Je schlechter Zustand und Ausstattung der Wohnung, desto schlechter die Kategorie. Je schlechter die Kategorie, desto niedriger ist der erlaubte, zulässige Hauptmietzins.
Berechnung der erlaubten Miete im Altbau
Die Kategorie der Wohnung stellt die Basis dar. Denn für jede Kategorie gibt es eine gesetzliche Vorgabe zur erlaubten Miete. Dieser Wert stellt die Ausgangsbasis dar. Dann müssen Zuschläge (z.B. für Fernblick) und Abschläge (z.B. Lärmbeeinträchtigung) beachtet werden. Die komplexe Berechnung lässt immer Spielraum für subjektive Einschätzungen. Daher ergeben sich viele Streitigkeiten, die durch eine sinnvollere Gesetzgebung vermieden werden könnten.
Fakt ist, dass schlussendlich im Altbau immer eine sehr niedrige Gesamtmiete errechnet wird, die maximal zulässig ist. Bei einem befristeten Mietvertrag wird der erlaubte Betrag um 25 Prozent reduziert.
Richtwertmiete – Deshalb ist sie sinnlos
Meine Sicht der Dinge ist keine rein kapitalistische, wenn es um den Immobilienmarkt geht. Wohnen soll leistbar sein. Doch die Richtwert-Mieten sind völlig weltfremd und sinnlos. Ein einfaches Beispiel illustriert das gut:
Ich habe eine kleine, neu sanierte Altbauwohnung, direkt an der Koppstraße – also nicht gerade ruhig, aber sehr fein ausgestattet. Für die gute Ausstattung gibt es de facto keinerlei Möglichkeit einen Zuschlag zu verrechnen. So gesehen sollte man den billigsten Parkettboden wählen, statt z.B. auf Holz aus Österreich zu setzen. Doch das ist nur einer der Kritikpunkte.
Erlaubt sind in dieser Wohnung schätzungsweise ca. 150 Euro Nettomiete. Davon muss der Eigentümer einen Teil in die Reparaturrücklagen des Gebäudes einzahlen. Bleiben also ca. 120 Euro. Sofern für eine Wohnung eine neue Gastherme benötigt wird, sind schnell einmal 2.500 – 3.500 Euro weg. Wir sprechen also von mehreren Jahresmieten. Wer eine Altbauwohnung in guter Qualität sanieren und dann zum Richtwert vermieten will, kann praktisch nie Gewinn erzielen.
Doch wenn kein Gewinn erzielt wird, spricht das Finanzamt von „Liebhaberei“, was steuerliche Nachteile mit sich bringt. Es ist ein Teufelskreis, der durch ein nicht mehr zeitgemäßes Gesetz entsteht. Ein Teufelskreis, der vor allem jene Vermieter betrifft, die gerne einfach 3 Prozent Rendite erzielen würden, keinen Wucher betreiben und ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern haben möchten.
Altbauwohnung: Trotzdem ein gutes Investment?
Macht es trotz MRG und Richtwert Sinn, eine Altbauwohnung in Wien als Investment zu kaufen? Aus meiner Sicht kommt es ganz auf die Einzelbewertung der Immobilie an.
Altbauwohnung kurzfristig vermieten
Das MRG bietet eine Ausnahme für kurzfristig vermietete Wohnungen an. Bei der Kurzzeitmiete sprechen wir nicht von touristischer Vermietung, sondern von einer Miet-Dauer von 3-6 Monaten. Die Mieter müssen aus beruflichen Gründen oder wegen einer Ausbildung vorübergehend den Wohnort wechseln und brauchen eine Kurzzeitwohnung in Wien. Durch die Dauer von über drei Monaten muss keine Ortstaxe eingehoben und abgeführt werden.
Für diesen Nischenbereich gilt kein Richtwertzins. Die Miete darf also Höhe rausfallen. Dafür muss die Wohnung zu diesem Zweck auch voll ausgestattet sein. Die gesamte Vermietung ist mit höherem Aufwand verbunden und es gibt immer ein gewisses Risiko für Leerstand. In Summe rechnet sich die Vorgehensweise, zumindest meiner Erfahrung nach, trotzdem.
Wichtig ist bei der Vertragsgestaltung genau auf die rechtlichen Rahmenbedingungen (Grund des temporären Aufenthalts, etc.) zu achten. Ebenso ist es nötig, dass niemand im Haus etwas gegen diese Form der Vermietung einzuwenden hat. Bei manchen Altbauten ist daher im Wohnungseigentumsvertrag geregelt, dass die kurzfristige Vermietung explizit erlaubt wird.
Altbauwohnung als Zukunftsvorsorge
Ein weiterer Aspekt, den es mittel- bis langfristig zu bedenken gilt: Es herrscht in Österreich Einigkeit darüber, dass unser bestehendes MRG nicht zeitgemäß ist. Die Politik überlegt schon länger, welche Änderungen fair und sinnvoll wären. Eine einfache Möglichkeit wäre, dass Altbauwohnungen nach Generalsanierungen für eine bestimmte Dauer frei vermietbar werden.
Dadurch gibt es einen Anreiz, Wohnungen zu sanieren. Das pumpt Geld in den Wirtschaftskreislauf und sorgt dafür, dass der Qualitätsstandard der Immobilien steigt. So wäre dann auch eine gewisse Rendite erzielbar. Wer auf politische Änderungen im Bereich des MRG in Österreich hofft, kann also auch eine Altbauwohnung erwerben und abwarten, wie sich die rechtlichen Rahmenbedingungen entwickeln.
Altbauwohnung in Wien als Investment: Mein Fazit
Eine Altbauwohnung gemäß des geltenden MRG zu vermieten ist löblich, aber zur Erzielung einer soliden Rendite kaum geeignet. Durch die ständig steigenden Kaufpreise wird es zusätzlich immer schwieriger. Die Kurzzeitmiete ist eine Option, um trotzdem rentabel wirtschaften zu können und es ist zu hoffen, dass sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen bald ändern werden. Jedenfalls ist anzuraten, alle rechtlichen Vorgaben unbedingt einzuhalten. Denn andernfalls können Mieter zu viel bezahlte Miete sehr einfach zurückverlangen. Ich persönlich habe auch eine Altbauwohnung, bei der ich bemüht bin, einen guten Mittelweg aus fairer Miete und Rentabilität zu gehen.
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Disclaimer: Ich bin kein Jurist, Anwalt, Steuerberater, Finanzberater oder sonstiger ausgebildeter Experte, sondern berichte nur über meine Meinung. Keine meiner Aussagen ist als Handlungsempfehlung zu sehen. Aussagen können fehlerhaft, falsch oder nichtmehr aktuell sein, auch wenn ich diese nach bestem Wissen und Gewissen tätige. Vor jeder Entscheidung solltest du unbedingt Expert*innen des jeweiligen Fachgebietes zu Rate ziehen.